Quantas e quantas vezes você olhou naquele seu site preferido de busca de imóveis, gostou de uma propriedade, fez algumas contas, mas aí viu que aparece escrito “pending sale”. E certamente, em todas essas vezes, você ficou com a dúvida: será que eu ainda tenho chances?
“Pending sale” é mais do que um termo; é um estágio vital no ciclo de compra de imóveis que reflete tanto a complexidade quanto a organização do mercado imobiliário moderno. Entender seu significado e origem ajuda compradores, vendedores e profissionais da área a navegar melhor no emocionante mundo da compra de imóveis nos Estados Unidos. Vamos tentar explicar aqui.
O Que Significa “Pending Sale”?
“Pending sale” indica que uma oferta foi aceita pelo vendedor, mas a venda ainda não foi concluída. Este status segue-se à fase de “active under contract” e precede o fechamento final. Durante este período, várias contingências devem ser satisfeitas antes que a transação seja finalizada, como inspeções de casa, avaliação do imóvel e aprovação de financiamento.
Origens do Termo “Pending Sale” nos EUA:
A prática de categorizar as vendas de imóveis em diferentes estágios tem suas raízes no desejo de clareza e organização dentro do mercado imobiliário.
A adoção do termo “pending sale” começou a ganhar força nas últimas décadas, à medida que o processo de compra de imóveis se tornou mais complexo e regulamentado.
Em uma espécie de “Jornada do Comprador de Imóveis”, ou Jornada do Vendedor, “pending sale”, passou a ocupar uma das etapas bastante importante no processo.
Evolução do Processo de Vendas do Mercado Imobiliário:
Historicamente, o processo de venda de imóveis era menos formalizado. No entanto, com o aumento das regulamentações e a introdução de novas tecnologias, o processo se tornou mais
transparente e estruturado. “Pending sale” agora marca um período crítico onde todas as partes envolvidas finalizam os detalhes da transação.
O status de “pending sale” passou a ser um indicador de grande importância para agentes imobiliários, vendedores e compradores, pois sinaliza que a propriedade está a caminho de ser vendida, mas ainda permite que preparativos finais sejam feitos. Este status pode também influenciar o mercado local, indicando tendências de compra e ajudando a medir o fluxo de propriedades entrando e saindo do mercado.
As casas com status “pending sale” ainda podem continuar recebendo visitas?
Normalmente, casas com o status de “pending sale” não continuam recebendo visitas de potenciais compradores. Este status é usado para indicar que uma oferta foi aceita pelo vendedor e que a venda está em processo de conclusão, sujeita apenas ao cumprimento de algumas contingências finais, como financiamento, inspeções e avaliações.
Uma vez que o status muda para “pending sale”, o imóvel é geralmente considerado fora do mercado, o que desencoraja novas visitas ou ofertas. No entanto, em alguns casos, especialmente se as contingências forem significativas e houver uma possibilidade de que a venda atual não se concretize, o agente imobiliário pode continuar mostrando a propriedade ou aceitar backups de ofertas. Isso pode depender das leis locais, dos costumes do mercado, e das preferências do vendedor e seu representante imobiliário.
Qual o prazo que a casa fica em Pending Sale?
O prazo que uma casa permanece no status de “pending sale” pode variar bastante, dependendo de vários fatores, incluindo as contingências listadas no contrato de venda, a eficiência do processo de empréstimo e os acordos específicos entre comprador e vendedor.
Geralmente, o período de “pending sale” pode durar entre 30 a 60 dias, mas isso não é uma regra fixa. Algumas das razões para essa variação incluem:
1. Inspeções: As inspeções de imóveis e outras inspeções relacionadas precisam ser agendadas e concluídas. Se problemas forem encontrados, negociações adicionais ou reparos podem ser necessários, o que pode prolongar o prazo.
2. Avaliação: O imóvel precisa ser avaliado para garantir que o preço de venda acordado é adequado. Se a avaliação for menor que o preço de venda, isso pode levar a mais negociações ou à necessidade do comprador obter financiamento adicional.
3. Financiamento: A aprovação final do empréstimo é uma das contingências mais comuns que pode atrasar o fechamento. O processo de obtenção de um empréstimo pode ser demorado, especialmente se surgirem problemas com a documentação do comprador ou com a aprovação do empréstimo.
4. Títulos e questões legais: A verificação da documentação legal do imóvel, como títulos limpos e a ausência de ônus ou disputas, também pode influenciar o tempo necessário antes do fechamento.
Se qualquer uma dessas questões levar mais tempo do que o previsto para ser resolvida, o status de “pending sale” pode se estender além do prazo usual. Por isso, é importante que tanto os compradores quanto os vendedores mantenham uma comunicação clara e regular com seus agentes imobiliários e outros profissionais envolvidos para garantir que o processo prossiga o mais suavemente possível.
Algum sinal é devido pelo comprador?
Sim, geralmente é comum que o comprador faça um depósito inicial, conhecido como “earnest money deposit” ou simplesmente “earnest deposit”, quando faz uma oferta por uma propriedade e esta é aceita. Esse depósito serve como um sinal de boa fé para mostrar que o comprador está seriamente comprometido com a compra.
Aqui estão alguns detalhes importantes sobre o depósito de garantia:
1. Quantia: A quantia varia de acordo com as práticas do mercado local e o preço da propriedade, mas geralmente oscila entre 1% e 3% do preço de compra. Em mercados muito competitivos ou em vendas de alto valor, esse percentual pode ser maior.
2. Custódia: O dinheiro é geralmente mantido em uma conta de custódia gerida por um terceiro imparcial, como uma companhia de títulos ou o escritório do corretor de imóveis, até que a venda seja finalizada ou cancelada.
3. Condições: O depósito é geralmente reembolsável se o comprador decidir rescindir o contrato dentro das condições de contingência estabelecidas, como problemas descobertos durante a inspeção ou dificuldades em obter financiamento. Se o comprador desistir da compra sem uma razão amparada pelas contingências, ele pode perder esse depósito.
4. Finalização da Venda: Se a transação for concluída com sucesso, o depósito de garantia geralmente é aplicado ao valor do pagamento inicial ou aos custos de fechamento na conclusão da venda.
O que acontece se o comprador desistir?
Se o comprador desistir de comprar uma propriedade depois de ter entrado em um contrato e ter depositado um sinal de garantia, as consequências dependem das condições estipuladas no contrato e das contingências que possam estar incluídas nele. Aqui estão algumas situações possíveis:
1. Contingências Não Cumpridas: Muitos contratos de compra incluem contingências que permitem que o comprador desista da compra sem perder o seu depósito de garantia se certas condições não forem atendidas. Estas podem incluir:
o Inspeção: Se uma inspeção revelar problemas significativos que o vendedor se recusa a corrigir e o comprador não deseja assumir, ele pode rescindir o contrato.
O Financiamento: Se o comprador não conseguir obter financiamento dentro do prazo especificado no contrato.
o Avaliação: Se a avaliação do imóvel for menor que o preço de compra e nenhuma das partes quiser ajustar o preço ou as condições.
o Título limpo: Se problemas legais ou disputas sobre a propriedade surgirem durante a pesquisa de título.
2. Rescisão Fora das Contingências: Se o comprador decidir desistir do negócio por razões que não estão cobertas pelas contingências (por exemplo, mudança de ideia ou uma oferta melhor por outra propriedade), ele geralmente perderá o
depósito de garantia. Este valor então é frequentemente entregue ao vendedor como compensação pelo tempo em que a propriedade foi retirada do mercado e por outras possíveis ofertas rejeitadas.
3. Negociação: Em algumas situações, compradores e vendedores podem negociar uma resolução, especialmente se ambos desejam evitar litígios ou se ambos têm interesse em resolver a questão de forma amigável. Isso pode incluir a devolução parcial do depósito ou outras compensações financeiras.
4. Litígio: Em casos raros, se o vendedor sentir que o comprador desistiu sem uma base legítima e causou danos ou prejuízos, ele pode tentar litigar para manter o depósito de garantia ou buscar compensações adicionais. No entanto, processos judiciais são caros e demorados, então muitas vezes são o último recurso.
A chave para qualquer transação imobiliária é garantir que todas as condições, contingências e possíveis consequências de desistência estejam claramente delineadas no contrato para evitar mal-entendidos e disputas.
